Dicen los alcaldes de nuestra ciudad —tanto el actual como el electo— que combatirán la especulación inmobiliaria. Harán bien, pues esta actividad es tan nociva como se oye. En las ciudades la tierra disponible al desarrollo es por definición escasa. Pero cuando un propietario saca su terreno del mercado, pidiendo por él diez o cien o mil veces lo justo, contribuye a magnificar artificialmente esta escasez, encareciendo con su actitud el desarrollo de la ciudad.

El propietario de tierra urbana puede ver multiplicado el valor de su inversión sin tener que arriesgar ni un cinco adicional después de comprar su terreno. Si no enfrenta problemas de liquidez, puede darse el lujo de esperar a que llegue el comprador ideal. Así, las vialidades más importantes de la ciudad están flanqueadas por decenas de terrenos vacantes que esperan la llegada de un príncipe azul. ¿Usarlos para construir vivienda de interés social? ¿Para qué? ¡Si mi vecino le vendió a Liverpool!

Con esta expectativa, no siempre justificada, algunos propietarios han dejado pasar veinte años sin desarrollar sus propiedades. La mayoría podría esperar otros veinte.

Lo anterior no tendría nada de malo si la tierra urbana fuese un bien como cualquier otro. No lo es. Su valor depende más de las inversiones hechas por la sociedad que los rodea que del esfuerzo de sus propietarios. No vale lo mismo un predio vacío rodeado de otros predios vacíos, que un predio vacío rodeado de infraestructura pública y de viviendas ocupadas por consumidores potenciales.

Al sacar su terreno del mercado, el especulador nos genera costos a todos, pues obliga a la ciudad a crecer de manera ineficiente e inequitativa. Mientras estos baldíos adquieren una centralidad que antes no tenían, la ciudad debe llevar servicios e infraestructura a sitios cada vez más lejanos. Mientras estos propietarios esperan a que alguien les pague sus terrenos en dólares, la oferta de vivienda a precios accesibles queda reducida a las áreas periféricas de la ciudad.

Por todo esto, nuestros alcaldes no se equivocan. Saltillo debe enfrentar el problema de la especulación inmobiliaria. La pregunta es cómo.

Lamentablemente no hay camino fácil. Cualquier regulación sobre el derecho de propiedad debe manejarse con pinzas, pues es difícil distinguir entre un manejo prudente del patrimonio y un manejo especulativo a costillas de toda la sociedad. Por ello es importante que la estrategia que adoptemos tenga un carácter general, cuente con criterios claros y transparentes y pueda ser evaluada. La lucha contra la especulación no debe convertirse en una cacería de brujas. Lo que necesitamos son mecanismos que puedan durar en el tiempo, y que concentren su atención en el futuro.

Al respecto, valdría la pena revisar la experiencia chilena. En 2005 este país modificó su Ley de Rentas Municipales, buscando reducir los incentivos para retener predios sin uso. Aunque esta legislación contempla distintos instrumentos, recalco dos: el establecimiento de plazos máximos para realizar reavalúos catastrales, y la creación de una sobretasa al impuesto predial aplicada a terrenos sin edificar.

En Chile los catastros deben reavaluar los predios urbanos cada 5 años, buscando que los terratenientes paguen impuestos que reflejen efectivamente el valor de sus propiedades. En el caso de terrenos baldíos, el plazo para los reavalúos se reduce a un año, utilizando como referencia una declaración que deben presentar los propietarios sobre el precio de sus predios. Es decir, quienes mantienen predios vacantes se colocan con mayor frecuencia bajo la lupa de la autoridad, debiendo “confesar” anualmente la plusvalía que estiman ha obtenido su terreno.

Los chilenos establecieron además un castigo para quienes mantienen tierra urbana sin uso. Dice su legislación: “Los bienes raíces no agrícolas afectos a impuesto territorial (predial), ubicados en áreas urbanas, y que correspondan a sitios no edificados con urbanización, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarán una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto”. En pocas palabras, los chilenos que especulan pagan doble predial.

Por supuesto que estos mecanismos no bastan para eliminar la especulación inmobiliaria. La actualización sistemática de los valores catastrales, y la sobretasa en el predial pueden ser insuficientes y siempre habrá quien navegue con éxito el sistema, encontrando oportunidades para escapar a la regulación. Sin embargo, la experiencia chilena contiene lecciones útiles, y puede servir para explorar alternativas disponibles.
Celebremos que nuestras autoridades muestran disposición para atender este importante problema. Si hay consenso respecto al “qué”, dejemos de especular, y discutamos el “cómo”.

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