La reforma financiera: ventajas al crédito hipotecario

La subrogación, es una operación prevista en la Ley Hipotecaria (LTFCCG) vigente desde el año 2003 que contempla que el acreditado pueda cambiar su crédito hipotecario de una Entidad Financiera a otra, buscando reducir el pago de intereses y/o mejores condiciones de crédito.

La portabilidad del crédito hipotecario trae consigo los beneficios de la competencia donde antes no existía, generando un beneficio social. Al ser posible el migrar el crédito hipotecario de una entidad financiera a otra, las instituciones de Crédito se ven incentivadas a mejorar las condiciones que ofertan a sus clientes ante una mejor opción en el mercado ofrecida por una Entidad con un mejor producto financiero, no sólo en los términos y condiciones iniciales del crédito, sino también beneficiarse por la competencia a lo largo de la vigencia del mismo. Lo anterior, se traduce en mayor competencia en el mercado financiero. Mayor competencia, significa mejores condiciones para los acreditados. Lo que implica la oportunidad de obtener un crédito mayor que sea suficiente para una vivienda de mejor calidad, con un plazo mayor y con tasas menores que aquellas observables en el mercado de no existir la opción de subrogación.  

Existe la figura de "Traspaso del Crédito Hipotecario". La Ley lo establece como un derecho para el cliente y como una obligación para las Entidades Finacieras en caso de que el acreditado lo decida, pero en la práctica, existen obstáculos y costos excesivos para realizarlo, lo que tiene como consecuencia que sea una opción ignorada o escasamente utilizada.

Las entidades que ofertan las mejores condiciones procesan el traspaso como un crédito nuevo, lo que implica que el cliente tenga que cumplir nuevamente todas las condiciones iniciales, incluyendo revisión en el Buró de Crédito, en algunos casos pagar comisión de apertura e incurrir en gastos de escrituración, mismos que implican realizar un desembolso antes de obtener beneficios, lo que lo hace poco atractivo por el costo inicial.

La reforma financiera presentada por el Ejecutivo Federal, minimiza los costos del traspaso. Al adquirir un crédito, la garantía del inmueble es la Entidad Financiera. Al cambiar de Entidad, es necesario escriturar nuevamente la propiedad ante Notario para traspasarla a la entidad receptora. La práctica común en el notariado, es definir el precio de la escrituración como un porcentaje del valor de la propiedad, práctica que debe eliminarse, debido a que el costo notarial es el mismo al escriturar cualquier tipo propiedad independientemente de su valor. La reforma dicta que, a través de la Ley, se le dará valor al acto de comercio del endoso de la escritura para que la propia escritura pueda transferirse de entidad como garantía del crédito. El valor del endoso, no tendrá relación con el valor de la propiedad, esto con el fin de incentivar que la subrogación del crédito se convierta en una opción viable, accesible a todos los que tengan y en lo futuro obtengan a un crédito hipotecario.

La sociedad gana por un mayor espectro y alcance de la competencia en la oferta de crédito hipotecario. Con tasas menores, se espera que todas las tasas se alineen a las más bajas del mercado en beneficio de los usuarios del crédito hipotecario.

COLABORACION ESPECIAL